Dịch bệnh covid-19 khiến cho thị trường bất động sản một năm trầm lắng, tạo cơ hội cho nhiều nhà đầu tư sẵn tiền mặt chờ cơ hội săn đất nền giá rẻ. Nhưng, nhà đầu tư có thể mất trắng nếu nóng vội, vì lợi nhuận cao mà “xuống tiền” vào các dự án “ma”. Vì vậy, Land House xin chia sẽ để quý khách hàng hạn chế những rủi ro đáng tiết này, nhà đầu tư cần nhận diện 4 dấu hiệu dưới đây để biết dự án không đủ điều kiện pháp lý:
1. Hồ sơ pháp lý dự án không “Sạch”
Một dự án đất nền có hồ sơ pháp lý hoàn chỉnh và “sạch” không thể thiếu một trong các loại hồ sơ quan trọng sau:
– Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp của chủ đầu tư dự án: Xem xét giấy phép kinh doanh của chủ đầu tư dự án, lưu ý những thông tin về lĩnh vực kinh doanh như chức năng xây dựng, đầu tư các dự án bất động sản của chủ đầu tư đó.
– Văn bản quyết định v.v thể hiện khu đất nền dự án đó được cơ quan chức năng nhà nước có thẩm quyền giao đất cho chủ đầu tư.
– Hồ sơ Quy hoạch chi tiết 1/500 (đối với những dự án quy mô lớn hơn 5ha) hoặc hồ sơ quy hoạch chi tiết mặt bằng 1/500 (đối với những dự án quy mô nhỏ hơn 5ha). Những bản quy hoạch này đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Quyết định phê duyệt Quy hoạch chi tiết 1/500 phải thể hiện được các chỉ tiêu về xây dựng dự án như: Dân số, sử dụng đất, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, tổ chức không gian, kiến trúc, công trình hạ tầng, kiến trúc/thiết kế chi tiết của từng lô đất, đánh giá môi trường v.v. Thông qua quyết định quy hoạch chi tiết 1/500, khách hàng đầu tư có thể hình dung được quy hoạch tổng thể mặt bằng dự án, xác định được các công trình, thiết kế cơ sở của dự án cũng như mối quan hệ giữa các công trình thuộc quy hoạch dự án với các yếu tố bên ngoài của quy hoạch dự án như: cổng vào, đường đi, tường rào v.v
– Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư của cơ quan có thẩm quyền (với dự án có tổng vốn đầu tư hạ tầng trên 15 tỷ). Theo đó, Sở Xây dựng sẽ xem xét, đánh giá các yếu tố: năng lực tài chính, thi công của chủ đầu tư, nguồn gốc quỹ đất dự án, quy hoạch 1/500 khu đất, tham vấn xin ý kiến các ban ngành, cơ quan liên quan (hạ tầng kỹ thuật công trình như giao thông, điện lực, cấp thoát nước…), sau đó làm tờ trình xin UBND tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư dự án.
– Giấy phép xây dựng do sở xây dựng hoặc cơ quan có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư dự án để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình. Nội dung chính của giấy phép xây dựng là những thông tin của dự án như: Thông tin củ thể doanh nghiệp, tên các công trình thuộc dự án, vị trí dự án, chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng .v.v.
2. Xây dựng kết cấu hạ tầng của dự án chưa hoàn thiện.
Một trong những điều kiện để doanh nghiệp được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền đó là phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng Theo khoản 2 điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Kết cấu hạ tầng là bao gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội v.v. theo quyết định quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối hạ tầng dự án với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhà đầu tư thứ cấp tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu của sinh hoạt khu dân cư gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải”.
Vì vậy, nhà đầu tư cần kiểm tra việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng của chủ đầu tư dự án trước khi ký hợp đồng, tránh rủi ro gặp phải chủ đầu tư lách luật bán sản phẩm cho khách hàng mà không xây dựng cơ sở hạ tầng dự án theo quy hoạch.
3. Chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến dự án mở bán
Nghĩa vụ tài chính liên quan đến dự án đất nền bao gồm: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế phí liên quan đến đất đai (nếu có) v.v Khách hàng mua cần tự tìm hiểu hoặc yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản chứng minh đã hoàn thành nghĩa vụ nhà nước. Nếu chủ đầu tư chưa hoàn thành các nghĩa vụ này thì dự án không đủ điều kiện pháp lý để chuyển nhượng, mua bán. Quan trọng nhất là việc nợ thuế phí cũng cho thấy năng lực của chủ đầu tư không đủ tiềm lực tài chính, thiếu kinh nghiệm và uy tín kinh doanh trong ngành bất động sản, do đó khách hàng nên tránh đặt niềm tin và “xuống tiền” vào dự án đó.
4. Đất đang vướng tranh chấp, kiện tụng pháp lý
Khi dự án muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì chủ đầu tư cần phải chứng minh được mảnh đất đó không có tranh chấp theo quy định hiện hành tại Luật Đất đai 2013. Qua đó, ta thấy đây cũng là một trong những tiêu chí quan trọng mà khách hàng mua dự án cần xem xét cẩn thận khi đầu tư vào đất nền, cụ thể là kiểm tra quỹ đất thuộc dự án có đang dính quy hoạch, tranh chấp hay không. Khách hàng đầu tư có thể kiểm tra xem lô đất chuẩn bị đầu tư có đang bị tranh chấp hay không bằng cách tìm hiểu quy hoạch tại cơ quan có thẩm quyền, sử dụng phần mềm tra cứu thông tin quy hoạch trực tuyến của địa phương đó hoặc dò hỏi thông tin từ môi giới, người dân địa phương.v.v.
